Gestiones en la compraventa

Formalización de la compraventa y servicio de Posventa

 Tras reservar la propiedad con el plazo generalmente de 1 mes para su formalización en Notaria ( ó 2  meses si fuera necesario hipoteca para su compra), comienza la revisión de lo que estamos comprando:

-Identidad de los propietarios mediante DNI, siguiendo los critérios de la Ley de Proteccion de Datos.

-Solicitar el NIE actualizado, si alguno de los propietarios fuera extranjero, y por ello tendriamos que calcular y retener del precio el importe de Plusvalia Municipal, ya que para este caso el sujeto pasivo pasa a ser el comprador, asi como un 3% más de retención del precio, para el impuesto de la Renta cuya obligación de depositar dicho importe es de la parte compradora. 

-Solicitar sus profesiones, para tener en cuenta las formas de pago en la compraventa para el caso de empresa, siempre siguiendo los criterios de la Ley de Blanqueo de Capitales.

-Solicitando su estado Civil, para conocer que todos los responsables aceptan la compraventa, así como para empresas, solicitará el acta de titularidad, escritura de constitución, CIF, o en su caso capitulación o poderes notariales que proceda solicitar.

-Actualización de Nota Simple del Registro de la Propiedad, para revisar cargas, limitaciones y propiedades.

-En el caso de que tenga hipoteca, se le tendrá que retener del precio al propietario, un importe para la cancelacion Registral y gestionarla posteriormente a la firma de la Notaria.

-En el caso de que no conste Declarada la obra nueva (solicitaremos al propietario la Licencia Urbanística de Obra, Proyecto de Obra, Certificado de Primera Ocupación, el Certificado Final de Obra con la coincidente descripción del inmueble en el proyecto, Libro del edificio, coordenadas UTM, Seguro decenal para construcciones o ampliaciones de menos de 10 años..) y se realizará previamente a la compraventa. Si necesitaras hipoteca y la propiedad no tiene la declaración de Obra Nueva, quizás necesites ampliar ligeramente el plazo para la formalización en Notaria, dado que recopilar adecuadamente la información en algunas ocasiones requiere de cierto tiempo y gestiones.

-Situación urbanísitica del suelo, si la propiedad se encuentra fuera de ordenación, pueden requerir el Certificado de no tener expediente sancionador emitido por el Ayuntamiento, y nuevamente tendrás que ampliar el plazo para la formalización en la Notaria o correrás riesgo de perder la reserva, ya que son gestiones ajenas a ti y al propietario, pero que el Tasador puede solicitar y sin ello no podrás obtener la hipoteca. Además te revisaremos también la situación urbanística y uso del suelo, para ver que no se encuentre en una zona protegida, cañada o zona húmeda, donde las sanciones administrativas no caducan nunca, todo esto es muy frecuente tanto en la provincia de Cádiz por las protecciones litorales y forestales, así como en la provincia de Málaga, donde existen viviendas en las ciudades construidas que constan fuera de ordenación como en gran parte de la ciudad de Marbella actualmente.

-Si se necesitara financiación para su compra, tu agente te solicitará (DNI, vida laboral, declaración de la renta, contrato de trabajo, últimas nóminas, cuotas de otros prestamos..) para su presentación en las entidades donde podrá obtener mejores condiciones, ayudándote a evaluar la mejor hipoteca fija o variable, vinculaciones, cancelaciones parciales o totales, gastos..

-Acompañará al tasador a la propiedad entregando el plano de la vivienda.

-Realizaremos el contrato privado revisado por abogado y con la garantia de Arbitraje Notarial, teniendo en cuenta el momento en el que se entregará la posesión del inmueble, y que esté libre de otros contratos privados y arrendatarios u ocupantes.

-Coordinar el desalojo de muebles, mudanza del comprador y posibles visitas de decoradores o reformistas.

-Acompañará al arquitecto para la realización del Certificado de Eficiencia Energética, si no lo tuviera realizado, así como su inscripción en la Junta de Andalucia.

-Contactará con la Notaria que se hubiera elegido entre las partes, para coordinar la entrega previa de la documentación necesaria y forma de pago.

-Solicitará al administrador de fincas o presidente de comunidad, certificado de estar al corriente de pago, carga que el notario no puede comprobar, y que de no estar abonada recae sobre la vivienda.

-Recibo de Impuesto de Bienes Inmuebles al corriente de pago, acordar como se fraccionará el pago del año en curso entre las partes.

-Solicitará al banco de la propiedad el Certificado de deuda pendiente a fecha de la firma en escritura pública, para conocer la cantidad exacta que se debe liquidar. Así como coordinar como se liquidará la carga mediante cheque bancario y presentación al apoderado de la entidad, o via OMF transferencia via Banco de España.

-Solicitar la cuenta transmitente de los cheques bancarios de pago y coordinar con la entidad del comprador la forma de pago.

-Autorización para cambio de agua, luz, comunidad.. preferiblemente con las últimas facturas para la localización de los contratos de suministros, certificado de baja tensión y boletín de agua.

-Si no lo tuviera realizado el propietario, y en función al año de antiguedad de la propiedad, en ocasiones, será necesario realizar el Boletiin de Agua previamente al cambio o alta del suministro de Agua, así como el pago del importe de fianza de los contadores en la entidad colaboradora.

-Liquidación de Impuestos de Transmisiones Patrimoniales (MOD.600) y liquidación del impuesto de donaciones, si fuera necesario en la compraventa, y coordinación del pago con el comprador.

-Recoger la escritura autorizada en notaria, y junto con el pago del Mod.600, se llevará al Registro de la Propiedad para su gestión y coordinación del pago con el comprador.

 

 

 

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